Ciudades y promotores quieren dinero del Estado para convertir edificios de oficinas en viviendas y otros negocios
Por: Madison McVan-MN Reformer
A medida que el valor de los edificios comerciales se desploma tras la pandemia, los líderes de las ciudades de Minnesota quieren ayuda estatal para convertir los edificios infrautilizados en viviendas o en mejores usos comerciales.
Las torres de oficinas que en su día fueron lugares privilegiados para inquilinos de primera fila se han estado vendiendo con enormes descuentos -el 97% en un caso reciente-, lo que ha alarmado a los dirigentes municipales, que se ven obligados a trasladar la carga fiscal a los residentes.
Ya existen desgravaciones fiscales estatales y federales para la rehabilitación o conversión de edificios históricos, pero los promotores inmobiliarios y los dirigentes municipales quieren una desgravación estatal mayor -de hasta el 30% del coste del proyecto, frente al 20% de la desgravación estatal existente- y aplicarla a más edificios.
El proyecto de ley (SF768/HF467) no exige que los edificios se conviertan en viviendas para poder optar al crédito. En su lugar, las conversiones cumplen los requisitos si reconvierten un edificio comercial para otro uso comercial para el que el edificio no se construyó originalmente, o si al menos la mitad del edificio ha estado desocupado durante cinco años, y la conversión «devolverá esa zona desocupada a una condición habitable que produzca ingresos».
El crédito -denominado «crédito para la reconversión de edificios infrautilizados» o «crédito CUB»- se aplicaría a edificios de al menos 15 años de antigüedad.
«El crédito CUB no es la panacea que solucionará todos los problemas de nuestras ciudades», declaró el senador Zaynab Mohamed, DFL-Minneapolis, principal autor del proyecto de ley. «Sin embargo, sin él, muchos proyectos de reutilización adaptativa en Minnesota simplemente no seguirán adelante».
Cualquier programa que cueste dinero al Estado tendrá un difícil camino para ser aprobado este año. El estado gasta más dinero del que ingresa, lo que significa que los legisladores buscarán áreas para recortar más que nuevos programas en los que gastar.
Senado de Impuestos Presidente del Comité Senador Ann Resto, DFL-Nueva Esperanza, dijo en una audiencia el jueves que el proyecto de ley tal como está escrito es demasiado caro – un análisis del Departamento de Ingresos encontró que costaría entre $ 20 y $ 25 millones por año, sin límite de pagos. Mohamed dijo que el programa podría limitarse en función de los objetivos presupuestarios.
Convertir edificios de oficinas en apartamentos es complicado.
Muchas torres de oficinas no están estructuralmente preparadas para albergar viviendas: Algunas son tan grandes que muchos apartamentos carecerían de ventanas, un obstáculo para los futuros residentes. Otras tienen un exterior casi totalmente acristalado. La fontanería suele estar centralizada: una planta puede tener uno o dos baños comunes, mientras que los apartamentos necesitan muchos baños repartidos por toda la planta.
Y aunque los tipos de interés han bajado desde su máximo más reciente en 2023, siguen estando muy por encima de los tipos de la década de 2010 y de los mínimos históricos alcanzados durante la pandemia.
Las normas de zonificación también pueden poner trabas a la reurbanización. Minneapolis cambió sus normas el año pasado para eliminar algunos trámites burocráticos en las conversiones de oficinas en viviendas, eximiendo a los promotores de las audiencias públicas, los estudios de tráfico exhaustivos y la ordenanza de zonificación de inclusión de la ciudad, que exige a los promotores incluir un número de viviendas asequibles o pagar grandes tasas a la ciudad.
El alcalde de Minneapolis, Jacob Frey, apoyó la propuesta de desgravación fiscal. El valor de los inmuebles comerciales de Minneapolis ha descendido un 9,5% en el último año, y la disminución de la base imponible comercial supone un aumento de la carga del impuesto sobre bienes inmuebles para los propietarios de viviendas.
Rest, coautor del proyecto de ley, señaló que los inmuebles comerciales tributan a un tipo más alto que los residenciales, por lo que las conversiones podrían reducir el tipo impositivo de muchos edificios.
Según Chris Sherman, de Sherman Associates, promotora inmobiliaria de Minneapolis que acaba de transformar el histórico Northstar Center East de oficinas a un edificio de uso mixto con más de 200 apartamentos, el aumento del valor de las propiedades tras la conversión compensaría con creces la reducción del tipo impositivo.
El proyecto de ley quedó aplazado para su posible inclusión en un proyecto de ley fiscal más amplio.
