Un informe del personal de Minneapolis desaconseja el control de los alquileres, advirtiendo de que podría costar dinero a la ciudad y perjudicar el desarrollo de la vivienda.
El personal de la ciudad presentó un informe el martes que dijo que el control de alquiler probablemente disminuiría la oferta de vivienda con el tiempo por miles de unidades como promotores rehúyen de la construcción de nuevas viviendas de alquiler.
Minneapolis personal de la ciudad presentó un extenso informe a algunos miembros del Consejo de la Ciudad el martes, recomendando en contra de la aplicación de control de alquiler debido a su impacto potencial sobre las finanzas de la ciudad y la oferta de vivienda.
El informe, de 67 páginas, señala que “un pequeño porcentaje de inquilinos” se beneficiaría del control de los alquileres, pero que, en general, los aspectos negativos superarían a los positivos.
La estabilización de los alquileres reduciría los ingresos municipales, disminuiría el valor de mercado de las propiedades de alquiler y reduciría la construcción de nuevas unidades de alquiler, según el informe presentado en la reunión del martes del Comité de Negocios, Inspecciones, Vivienda y Zonificación. Además, el gasto de la ciudad aumentaría para hacer cumplir la estabilización de los alquileres.
“Lo hemos enfocado más como una nota fiscal que como un estudio académico”, dijo Amelia Cruver, directora de presupuestos municipales, refiriéndose al informe.
El informe es parte del esfuerzo de la ciudad para abordar el problema cada vez mayor de los inquilinos que gastan el 30 por ciento de sus ingresos en alquiler, que también se describe como “cost-burdened.” La mayoría de los residentes de Minneapolis son inquilinos.
Según Minnesota Housing Partnership’s May 2022 Renter Snapshot, los inquilinos de Minnesota de color están más sobrecargados de costes que los inquilinos blancos. Cincuenta y ocho por ciento de los inquilinos negros en el estado están sobrecargados de costos. Para los inquilinos hispanos, ese número es 53 por ciento y para los inquilinos indígenas, es 52 por ciento. Cuarenta y cuatro por ciento de los inquilinos blancos están sobrecargados. El informe no incluye información sobre los inquilinos asiáticos.
Los residentes de Minneapolis votaron en noviembre de 2021 para conceder a los líderes de la ciudad el control sobre el alquiler de propiedades residenciales privadas. La ciudad también nombró a 25 inquilinos, propietarios de alquileres y organizadores de vivienda para formar un Grupo de Trabajo de Vivienda/Estabilización de Alquileres destinado a crear una política de estabilización de alquileres. El grupo, que funciona como órgano consultivo del Ayuntamiento, elaboró dos políticas: el Marco 5 y el Marco 7. Sus políticas son separadas e independientes del informe del martes.
Catorce de los miembros del grupo de trabajo votaron anteriormente a favor del Marco 5, que proponía limitar los aumentos anuales de los alquileres al 3%. También proponía aplicar normas más estrictas a los propietarios que soliciten exenciones del límite. Once miembros votaron a favor del Marco 7, que proponía aplicar un límite de alquiler más flexible y permitir exenciones para las nuevas construcciones, las viviendas asequibles subvencionadas y las viviendas ocupadas por sus propietarios.
El informe también incluye una recomendación para que la ciudad “continúe apoyando, y explore la posibilidad de profundizar en la inversión, en estrategias eficaces conocidas para aliviar la carga de costes de los inquilinos”.
Una de las estrategias enumeradas en el informe es estudiar más a fondo la implantación de un programa de Renta Básica Garantizada, que proporcione una prestación económica directa a las personas para cubrir sus necesidades básicas, independientemente de su situación laboral.
El informe del martes evaluaba los desafíos legales en materia de control de alquileres y el presupuesto fiscal de la ciudad, e incluía opiniones de expertos del Banco de la Reserva Federal de Minneapolis. Paul, cuya política de estabilización de alquileres está siendo impugnada ante un tribunal federal.
Otras conclusiones del informe del martes son:
Los inquilinos pueden enfrentarse a mayores aumentos de alquiler, ya que los propietarios podrían subir los alquileres hasta el máximo permitido.
La calidad de la vivienda podría deteriorarse, ya que los propietarios se verían desincentivados a mantener sus propiedades al no poder aumentar los alquileres para igualar sus costes.
En un periodo de 10 años, se construirían 25.000 unidades de alquiler menos con el Marco 5, y 9.900 unidades de alquiler menos debido a la regulación de los alquileres.
A la ciudad le costaría 1,5 millones de dólares al año hacer cumplir y aplicar el Marco 5, y 1 millón de dólares para el Marco 7.
Los partidarios de la estabilización de los alquileres, incluidos los miembros del grupo de trabajo de la ciudad que votó a favor del Marco 5, asistieron a la reunión del martes y presionaron a los líderes de la ciudad sobre el tema. Nichole Buehler y Stacey Gurian-Sherman, miembros de Minneapolis Unidos para el Control de Alquiler de coalición, de pie detrás de los funcionarios de la ciudad que presentó las conclusiones del informe y sostuvo un cartel que decía “Minneapolis exige un fuerte control de alquiler.”
El informe también destaca los datos y conclusiones de un informe de 2021 Minneapolis Estabilización de Alquileres creado por el Centro de Asuntos Regionales Urbanos (CURA) de la Universidad de Minnesota que cubrió la regulación de alquileres en otras ciudades, el mercado de la vivienda de Minneapolis, y el análisis económico.
“Existe un amplio consenso en la literatura empírica de que la regulación de los alquileres aumenta la estabilidad de la vivienda para los inquilinos que viven en unidades reguladas”, rezaba el informe de la Universidad de Minnesota.
Edward Goetz, director del Centro de Asuntos Regionales Urbanos de la Universidad de Minnesota, dijo en una entrevista con Sahan Journal que la investigación del centro sobre los impactos de la estabilización de alquileres en todo el país “llevaría a conclusiones ligeramente diferentes de las que vi” en el informe del personal de Minneapolis el martes.
También dijo que el informe de la ciudad asume “un impacto grande y significativo” en la nueva construcción y la calidad de la vivienda.
“Hay pocas pruebas empíricas que demuestren que las políticas de control del alquiler repercuten negativamente en la nueva construcción”, rezaba el informe de la Universidad de Minnesota. “Las tasas de construcción dependen en gran medida de los ciclos económicos localizados y de los mercados de crédito, y la mayoría de los programas de estabilización de alquileres excluyen la nueva construcción”.
Concejal Elliott Payne dijo en la reunión del martes que estaba decepcionado de que el análisis del personal no profundizar en la evidencia empírica y “ir más allá de la narrativa.”
El concejal Jason Chavez dijo que los miembros del ayuntamiento “no estaban comprometidos” con el trabajo del personal en el informe a medida que se desarrollaba.
También expresó su preocupación por el hecho de que la ciudad no pudiera encontrar una parte externa para llevar a cabo el informe presentado el martes. Añadió que “tendría sentido” seguir colaborando y comunicándose con los investigadores del Centro de Asuntos Regionales Urbanos de la Universidad de Minnesota.
En respuesta a la pregunta de Chávez acerca de cómo la ciudad trató de encontrar una parte externa para ejecutar el informe del martes, Joey Dobson, Vivienda y Desarrollo Equitativo Coordinador de Políticas, dijo que la ciudad buscó ofertas para llevar a cabo el trabajo, pero no recibió ninguna.
Los miembros del Consejo de la Ciudad tendrán una hora para discutir el informe de la ciudad en la próxima reunión del Comité de Negocios, Inspecciones, Vivienda y Zonificación el 2 de mayo de 2023. Se celebrarán más debates sobre el tema en futuras reuniones del comité.
Si el Consejo de la Ciudad vota en una fecha posterior para aprobar la estabilización del alquiler, los residentes de Minneapolis tendrán la oportunidad en noviembre para votar si se debe adoptar la política.
“Cualquiera que sea la política que se nos ocurra – y quiero ver que algo suceda para estos miembros tan difíciles de nuestra comunidad – [que] tiene que ser específica, tiene que ser directa”, dijo el miembro del Consejo Presidente Andrea Jenkins. “No puede agravar el problema que sufren actualmente los miembros de nuestra comunidad”.
